ラスベガス不動産をご自宅用購入の際に契約段階で最も重要なのは？
昨今のラスベガス不動産市場では、ラスベガス全体の住宅価格が急激に高騰している状態です。リスティング(Listing 売り出し中とされること)されても即日～数日内には契約済みとなる程に競争が激しい状況です。
そのような中、先日お客様が念願のご自宅として、ラスベガスに一軒家を購入するべくお探しだった時のことです。
お客様の希望される地域で、$300,000前後の物件はなかなか見つからなかったのですが、日曜日の夜、市場にリスティングされたものを、月曜日の朝一番で見に行き、午前中にオファー( Offer = 買い付けの条件) を出しました。実はこのオファーの中身が非常に重要となりますので、詳しくお話させていただきます。
一般的に売主にとっては経済的論理が当然優先されるので、ハイエスト・アンド・ベスト（Hight & Best 売主に取って一番条件の良い申し出のことで買い付け金額が高い、現金で購入する、契約までの日数が短い、購入に際しての条件が少ない等々が揃ったオファーを指す）がどの程度になるのか？を想定する必要があります。そのためには、人脈を屈指して情報を収集し過去のデータ等を活用して情報分析します。
ハイエスト・アンド・ベストを想定できた後に、今度はお客様とオファーの内容を相談することとなります。
現在のラスベガスの不動産市場は完全に売り手市場なので、ほぼほぼ マルチプル・オファー（Multiple Offer 複数の買い手からの買い付けが出る状態）となり、売主の出したリスト価格にややプレミアムをつけてオファーを出すことが普通です。プレミアムを付けると言っても、相場からかけ離れた額を提示してはお客様に不利な条件となるだけです。この辺りの金額の読みや条件の決め方は、ベテランの経験則とストラテジックな戦略を基にしてご提案させていただき、お客様の判断を仰いで決めていきます。
今回のケースでは、内装が非常に綺麗にリフォームされていて、その点をお客様がとても気に入られたので、リフォーム予算を買取価格に上乗せできるか？またどの程度気に入っているのか？等々を考慮して計算し、想定したハイエスト・アンド・ベストと競争力があるか？を再度検討・相談した上に、オファーの内容を最終決定しました。
実はこの件では、ラスベガス在住のローン担当者として私と10年来の知り合いが、リスティング・エージェント (Lisitng Agent 売主のエージェント) とも過去に取引があり、すでに信頼関係が構築されていました。さらに、エスクロー・オフィサー (Escrow Officer 契約事務担当者)も、リスティング・エージェントとビジネスを通して懇意にしていた事が重なり、私のお客様のオファーを受けてくれる結果となりました。
予想通り複数の買い手からオファーが出されるマルチプル・オファー (Multiple Offer 一軒の物件に対して、数件のOffer が入る事)となり、2日間で8件も入る激戦ではありましたが、トータルで見た購入条件もお客様のご納得の行くものであったので、大変喜ばれて現在は登記事務が進行中です。
別のお客様の事案で、ご自宅用の物件の購入として一番最初にオファーを入れたのに、キャッシュ・バイヤー (Cash Buyer/Investor 現金買い取りする投資業者) に取られてしまったと落胆していたことがありました。最後のカードとして「ラスベガス不動産を投資家では無く、若いご家族が子供達と一緒に住むご自宅を購入する方を優先するべき」との意見を追加で提出したところ、それに賛同した売主とや売主のエージェントが意見に賛同してくださり、数日後に、成約となったケースもありました。この例の様に、投資目的ではないご自宅を購入する方には売主が若干でも優先してくれると良いと思っています。また交渉相手次第ですが、値段の問題だけでなく、地域社会が抱える大小さまざまな問題を絡めた理由付けも交渉の武器となる良い例だと思っています。
ラスベガスには2万人を超すリアルター (Realtor 宅建取引主任者) がおりますが、実際に通常業務として活動しているのは、その1-2割とも云われています。その中に日本人のエージェントは数えるほどしかいないのだと思います。先にご紹介した様に、広いようで狭いラスベガス不動産業界です。長年に渡り問題を起こさず、滞りなくビジネスをしてきた相手とは信頼関係が構築されております。月並みな物言いですが、「誰を知っているか？」「過去に取引があったか？」「どんな内容であったのか？」等々も、ラスベガスで不動産エージェントを選ぶ上で重要なポイントだと考えています。同じ条件のオファーが入ったならば、過去にビジネス経験のあるエージェントのオファーを採用してしまうシーンは簡単に想像がつくことでしょう。
ラスベガスの不動産市場で、数多くの不動産売買、投資物件を手掛けてきました。ラスベガスの不動産に関わるお客様の為に、”迅速に動く、連絡を密に取る、気持ちの良い対抗をとる” を心掛け、信頼も得られる様、ラスベガスの日本人不動産屋として、日々努力しております。
ラスベガスの日本人不動産屋は複数人存在します。しかし、可能な限りの情報を収集し、最適なオファーを作り、適切なタイミングで契約するためには、ぜひとも私共にご相談ください。
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